Concessione in godimento del lastrico solare per l’installazione di ripetitori di telefonia: non è necessaria l’unanimità dei condomini

Corte di Cassazione – Sezioni Unite – sent. n. 8434/2020

“Il proprietario di un lastrico solare che vuole concedere a terzi, a titolo oneroso, la facoltà d’installare un ripetitore per un certo tempo, godendo dell’impianto, che deve essere asportato alla fine del contratto, può ricorrere a due diversi schemi negoziali: un contratto ad effetti reali o un contratto atipico di concessione dello ius aedificandi con effetti obbligatori, ipotesi che richiedono l’unanimità dei condomini nel primo caso, mentre ne secondo solo se il contratto ha una durata superiore ai 9 anni”

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Con quest’ultimo importante contributo giurisprudenziale in materia condominiale, le Sezioni Unite della Suprema Corte si sono espresse sulla concessione in godimento a terzi del lastrico solare per l’installazione di ripetitori di telefonia e, in particolare, sulla qualificazione giuridica del rapporto negoziale.
Ed invero, nella ordinanza di rimessione si chiedeva di verificare se il contratto de quo fosse da considerare “ad effetti reali” o “ad effetti obbligatori”, stante la vigenza del dettato normativo di cui all’art. 1108 c.c., secondo cui “È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni”.
Per dissipare il nodo giuridico posto, il Supremo Consesso chiarisce, preliminarmente, che i ripetitori telefonici, ancorché di uso temporaneo, devono essere considerati non già beni mobili, bensì immobili, anche in accordo con quanto stabilito dalla giurisprudenza penale e amministrativa, poiché, indipendentemente dal materiale di cui sono costituiti, trattasi di beni incorporati o materialmente congiunti al suolo.
Ciò posto, la Corte ha ritenuto che il contratto con cui il proprietario del lastrico solare di un condominio cede a terzi il suo godimento per l’installazione di un impianto di telefonia, dietro corrispettivo e con la facoltà al terzo di prelevare il bene una volta scaduto il contratto, abbia effetti reali, qualora tutte le parti abbiano voluto attribuirgli una efficacia erga omnes, la trasferibilità a terzi nonché l’assoggettabilità al gravame ipotecario.
Tuttavia, dopo aver qualificato ad effetti reali la figura negoziale in esame, le Sezioni Unite non hanno escluso che “analogo risultato socio-economico possa essere conseguito, mutatis mutandis, anche mediante un contratto ad effetti obbligatori”, in quanto la volontà delle parti può anche essere quella differente di concedere semplicemente il diritto di installazione dell’impianto, di utilizzarlo e di asportarlo una volta cessato il rapporto.
In tale caso, lo schema negoziale a cui ricondurre la fattispecie sarebbe quello del contratto atipico dello ius aedificandi ad effetti obbligatori, soggetto alle norme di cui all’art. 1323 e ss c.c. e a quelle delle locazione, nei limiti della loro applicabilità.
Concludendo, a parere delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, detto programma negoziale può perseguire sia effetti reali che obbligatori; laddove le parti abbiano optato per la costituzione di un contratto ad effetti reali, avente ad oggetto il diritto di superficie, ai fini della sua stipulazione sarà necessaria l’unanime approvazione dei condomini; mentre, quando abbiano optato per la stipulazione di un contratto atipico di concessione ad aedificandum con effetti obbligatori e con rinuncia del proprietario del terrazzo al principio dell’accessione, è necessaria l’approvazione di tutti i condomini solo se la durata del contratto è superiore a nove anni.