Il trasferimento materiale dell’immobile prima del contratto definitivo non determina il decorso dei termini di decadenza e prescrizione.
Cass. n. 9953 de 27.05.2020
“La consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, nè comunque di quello di prescrizione”
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La Suprema Corte, nel ripercorrere il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, in tema di contratto preliminare, ha statuito che la consegna dell’immobile dopo la stipula del contratto preliminare ma prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre vizi noti, né di quello di prescrizione, poiché l’onere della tempestiva denuncia presuppone l’avvenuto trasferimento del diritto di proprietà.
Come si legge nella pronuncia in commento «la Corte di merito avrebbe dovuto, pertanto, ai sensi dell’art. 1492 c.c., provvedere sulla domanda di riduzione del prezzo, rapportandone la definizione non già ad un generico giudizio di non rilevanza dei vizi ai fini della fondatezza della eccezione di inadempimento, ma piuttosto alla esistenza degli stessi in relazione a quella stessa domanda, la proposizione della quale è rimessa dalla richiamata disposizione codicistica alla facoltà dell’acquirente in alternativa alla risoluzione del contratto».
Da ciò ne deriva che il promissario acquirente, anticipatamente immesso nel mero possesso materiale del bene, risultato poi affetto da vizi, può legittimamente chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare ai sensi dell’art. 2932 c.c. e, al contempo, agire con l’azione quanti minoris per la riduzione del prezzo, senza che possa essergli opposta la decadenza o la prescrizione.
